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暴踩|关掉美颜滤镜!新香洲网红新盘,“素颜”测评!

发布时间：2024-02-01 12:36 来源：搜狐焦点珠海站

转自小Z 珠海房频

新香洲的禹洲香山首府，可以入手吗？

最近，房频君收到网友的咨询，新香洲的新盘——禹洲香山首府，是否能下手。由于该房企此前官宣“爆雷”，她担心开发商不能如期交楼。

那么，项目情况到底如何？房频君来到现场，给大家带来客观测评。

首开楼栋为“路边房”

楼间距约50米，采光通风受阻

先来看位置，禹洲香山首府，位于正在更新改造的旺角百货对面，首期开发的住宅，紧邻心华路。

整个小区规划有10栋住宅，占地面积约2万㎡，建筑面积约10万㎡，绿地率30.73%，容积率3.77，整体密度较高。

产品方面，为30-32层高的塔楼，为两梯四户和两梯六户设计，也就是说，一栋楼有128户，私密性较差。

值得关注的是，项目规划总户数为665户，车位数仅有522个，车位配比不足1:1，未来如果不买车位，以后停车会比较麻烦。

目前首次开盘的为3栋，位置在两条马路的夹角处，相对没有这么私密，会有一定的噪音影响。

值得关注的是，32层的楼栋，按标准2.8米层高计算，高度约为90米，但售楼部人员表示，楼间距在50米左右。

这也意味着，夹在中间的楼栋，会被前后遮挡，低楼层与中间楼层，采光通风都会受到影响。

实际上，根据《城市居住区规划设计规范》规定，房屋的前后间距，普通小区居住用房可以用“楼高：楼间距=1：1.2”比值计算。

也就是说，90米高，楼间距约108米较为合适，但该项目仅约50米，前后楼之间挨的较近。

举个例子，位于湖心路的家和城·阅湖，也为32层高的板楼，楼间距就达到了100米，因此整体容积率较低，居住更舒适。

建设进度方面，从实景来看，目前3栋建的最快，已建至12层左右，项目售楼部工作人员表示，整体将在明年年底交付。

回迁区目前也有进度，回迁楼栋与配建的幼儿园，已建出地面。

实际上，整个上冲村旧改项目总占地约33万㎡，总建面约143万㎡，开发的体量不小，可以说是主城区的巨无霸项目。

整体分为几个地块开发，有商品房和回迁区，由多条市政道路隔开。

根据项目规划，这里还将配套两所幼儿园、一所小学、两座体育公园、一级邻里中心、shopping mall、写字楼及酒店等。

房频君认为，项目的优势在于地理位置优越，位于新香洲核心区域，未来享受周边的配套与资源都很方便。

对于重视教育的家长来说，这里是九中的学区房，新香洲的热门学区，学校整体口碑不错，有一定的学区优势。

当然，楼盘的缺点，是你刷卡的底线。禹洲香山首府，有哪些缺点呢？

其一，首期开发的小区，密度偏高，舒适度打折。

其二，目前在售的3栋是“路边房”，紧挨着两条马路，市区车流量大，选择靠近马路的房子，会有噪音与空气污染的影响。

其三，项目整体为30-32层的超高层，但楼间距仅约50米，未来部分楼层采光会受影响。

其四，车位规划不足，后期较为紧缺，购买停车位的成本较大。周边道路较窄，日常上班出行会有一定的拥堵。

其五，项目为大体量的旧改项目，开发周期长，未来可能面临二手房与新房一起卖的情况，二手房的价格也会受到一定的影响。

飘窗赠送面积多

但卧室空间太小了

接下来，我们再看户型产品，禹洲香山首府，目前在售约97-128㎡的三至四房产品，整体为精装交付。

全部户型都为竖厅设计，格局方正紧凑，动静分区。全屋飘窗赠送，使用率较高。

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约108㎡的C3户型，客厅与次卧之间为非承重墙，可以弹性设计为一个开阔的公共活动空间，关上又可以作为一个私属的空间。

不过，房频君转了一圈，发现项目的卧室空间都普遍设计较小，现场放置的为mini定制床，如果想放2米的床，空间会比较局促。

部分卧室的空间，基本也只能放得下一张小床，走路都会有点困难。

约108㎡的主卧进门是衣帽间，隔绝了一部分空间，起居的空间也被压缩。

整体看下来，项目的交付标准在市区来说尚可，但对于卧室空间有要求的家庭，不太建议。

总价350万，性价比不高

中产改善不一定会选这里

价格方面，禹洲香山首府，有“新香洲”的滤镜，周边又没有竞品，目前价格在3万+/平。

房频君计算了一套约108㎡的中间楼层房源，折扣后的总价约350万，单价约32000元/㎡。

也就是说，如果你是置换改善的买家，想要住的舒服的空间，至少要350万的总价，才能买这个项目。

而这个价格，其实对于现在改善型的中产家庭来说，是有点尴尬的。

一方面，这个价位可以选择环境更优质的主城外围区，比如唐家、十字门，整体生态资源丰富，城市界面更好，马路宽敞，出行畅通。住起来也更低密舒服。

|十字门实景图

另一方面，对于想买九中学区房的家长来说，也可以选择周边的次新房，比如万科城、华发城建未来荟等，大社区的居住环境，更具有性价比。

比如，万科城最近成交的一套约111㎡的四房单位，成交价约24000元/㎡，总价仅为268.8万。

同时，选择二手次新房，即买即办证即住，也规避了无法收楼的风险。

退一步来说，珠海在名校集团化运营下，教育资源摊平、“去名校化”会更加明显。

追学区概念的时代将过去，买房也会变得更务实，随着未来新一代家长教育理念的转变，新香洲的学区概念，也势必将慢慢消弱。

自住买家的顾虑：

能如期收楼吗？配套能兑现吗？

最后，我们再来看看项目开发的背景，以及禹洲的自身情况。

事实上，上冲村旧改项目的周期很长，整体于2012年12月正式启动，前期工作就花了约8年时间。

而在2020年，禹洲首次进入珠海，接手上冲村旧改项目，2023年才实现动工，目前还有很多村民的旧房等待清拆。

|上冲旧村改造项目开工仪式

于此同时，禹洲集团的债务问题不断，早在2022年3月，便有一笔美元债券到期，因无钱偿还债务，宣告暴雷。

截止2023年中，禹洲集团总资产为1249.18亿元，总负债1109.86亿元，净资产139.32亿元，资产负债率88.85%。

所以，禹洲是否能消化上冲村如此庞大的旧改项目，未来的确存在许多不确定性因素，买家也需要谨慎。

写在最后

最后，我们客观总结下，禹洲香山首府的优缺点：

首先，优点是地段好，位于新香洲核心区，有学区房概念加持，周边商业、学校、医疗等配套资源成熟。

缺点则是目前还是期房，有不确定因素，开发周期长，大盘以后同社区产品多，升值会受限。

首开的3栋产品，靠近两条马路，对于居住来说，会有噪音与空气污染的不利因素。

更重要的是，小区楼间距较窄，社区密度高，部分房源通风采光会受到影响。

户型产品方面，整体卧室空间设计普遍偏小，对于想改善的买家，性价比不太高。

那么，你会买禹洲香山首府吗？欢迎与房频君探讨~

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